Inquilino não é obrigado a engolir aluguel: lei do inquilino barra aumento acima do índice do contrato | Brazil News Informa
Com base na Lei do Inquilinato, o inquilino pode recusar reajuste de aluguel acima do índice previsto em contrato, exigir cálculo correto, formalizar a discordância por notificação extrajudicial e buscar apoio do Procon-MG ou da Justiça para barrar aumentos abusivos e preservar o orçamento familiar sem medo de sofrer retaliações.
Uma nova lei noticiada em Minas Gerais reforçou a proteção do inquilino ao garantir que ele não pode ser despejado enquanto a ação de venda do imóvel estiver em andamento. No mesmo cenário de disputas de aluguel, volta ao centro do debate o limite legal para reajustes e até onde o proprietário pode ir sem ferir a legislação.
Desde 1991, a Lei do Inquilinato, criada pela Lei nº 8.245/1991, determina que o aluguel só pode ser corrigido automaticamente pelo índice previsto em contrato, sem aumento extra disfarçado. O caso recente de Mônica, que evitou um reajuste de quase 25 por cento, mostra na prática como o inquilino pode usar a lei, o cálculo correto e a documentação certa para barrar abusos antes que eles destruam o orçamento.
A Lei do Inquilinato autoriza esse reajuste automático uma vez por ano, com base no artigo 18, limitado ao índice que foi escolhido e colocado no contrato.
Se o contrato prevê IPCA, IGP-M, INPC ou outro índice permitido, o proprietário só pode aplicar o percentual que esse índice acumulou no período.
Qualquer tentativa de aplicar um percentual maior fere o combinado e extrapola a correção inflacionária, abrindo espaço para contestação pelo inquilino.
Já a revisão de aluguel é outro cenário. Ela não é automática, não entra todo ano e não pode ser misturada com o reajuste.
A revisão do valor só pode acontecer depois de três anos de contrato, exige prova técnica ou acordo entre as partes e não pode ser empurrada dentro do reajuste anual como se fosse mera correção.
Reajuste não é aumento livre de aluguel para cima do inquilino
O contrato de locação é o principal escudo do inquilino. É nele que ficam definidas as regras para correção e os limites do que o dono do imóvel pode exigir.
Mesmo que algumas cláusulas pareçam abrir espaço para aumentos livres, a lei invalida qualquer disposição que tente afastar a proteção do locatário.
O artigo 45 da Lei do Inquilinato torna nulas de pleno direito as cláusulas que tentem burlar essa proteção.
Isso significa que, mesmo se o contrato trouxer expressões vagas permitindo aumentos “conforme mercado” dentro do reajuste anual, essa previsão não pode ser usada para atropelar o índice combinado com o inquilino.
Reajuste anual é correção inflacionária. Aumento real de aluguel é outra negociação.
Se o proprietário quer subir o valor além do índice, precisa de acordo formal escrito ou de uma ação revisional depois de três anos, baseada em provas concretas de valorização do imóvel.
Índices diferentes, sustos diferentes para o inquilino
Grande parte dos conflitos nasce da escolha do índice. O IGP-M é conhecido pela alta volatilidade, pois sofre impacto direto do dólar e dos preços no atacado.
Em alguns anos, isso gerou reajustes muito altos, enquanto a renda do inquilino praticamente não mudou.
Já o IPCA é hoje o preferido em muitos contratos residenciais, porque segue o custo de vida do consumidor e tende a ser mais estável.
O INPC também aparece com frequência, especialmente em negociações ligadas à renda familiar.
Por isso, entender qual índice foi pactuado é o primeiro passo para o inquilino saber se o reajuste está correto ou não.
Quando o proprietário aplica um percentual que não corresponde ao índice do contrato, arredonda para cima ou usa apenas “valor de mercado” como argumento, há espaço claro para o inquilino contestar de forma técnica.
Aumento acima do índice pode ser imposto pelo proprietário?
A resposta é objetiva: não pode. Qualquer aumento acima do índice previsto em contrato não é simples reajuste, e sim aumento real de aluguel.
Esse aumento só pode ocorrer se houver acordo formal entre as partes ou ação revisional após três anos de vigência.
Argumentos como “todo mundo está cobrando mais caro na região” ou “o imóvel valorizou” não bastam sozinhos.
Sem prova técnica, sem avaliação fundamentada e sem respeitar o prazo mínimo, isso se transforma apenas em pressão para que o inquilino aceite um valor maior do que o permitido.
Mesmo em contratos com cláusulas amplas, o artigo 45 da Lei 8.245/1991 impede que essas previsões afastem a proteção do locatário.
A correção anual não pode ser usada como atalho para forçar a valorização antecipada do aluguel.
Passo a passo para o inquilino contestar reajuste abusivo
Quando o proprietário anuncia um reajuste que parece maior do que o índice, o inquilino ganha força quando age com técnica e registra tudo.
Quanto menos emoção e mais documento, mais segura fica a defesa.
Os passos práticos são:
Cálculo oficial: utilizar a Calculadora do Cidadão do Banco Central para apurar o reajuste correto, com base no índice do contrato e no período exato.
Notificação extrajudicial: enviar ao proprietário uma comunicação formal, por escrito, informando a recusa ao aumento abusivo, citando o índice pactuado, o contrato e a Lei 8.245/1991.
Apoio institucional: procurar orientação e mediação no Procon-MG ou ingressar com ação judicial para reconhecer o abuso e impedir cobranças indevidas ou ameaças de despejo.
Sem cálculo oficial, documento e notificação, o inquilino perde força para discutir depois.
Guardar o contrato, os comprovantes de pagamento e as conversas sobre reajuste é fundamental para montar uma defesa sólida, se a discussão for para a Justiça.
O caso de Mônica: como informação salvou o orçamento
A história de Mônica, inquilina em Minas Gerais, mostra o efeito direto da informação. Diante de um reajuste de quase 25 por cento, ela não aceitou o novo valor de imediato.
Em vez disso, conferiu o índice previsto no contrato, buscou o IPCA oficial, fez o cálculo e comparou com o número proposto pelo proprietário.
Com os dados em mãos, Mônica respondeu de forma firme e documentada, mostrando o percentual correto e deixando claro que aceitaria apenas o reajuste dentro do índice oficial.
Com a combinação de lei, cálculo e postura clara, ela conseguiu barrar o aumento abusivo e preservar o equilíbrio financeiro da família.
O recado final para quem é inquilino é simples: silenciar diante de reajustes irregulares pode consolidar valores injustos por muito tempo.
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